Что заменит ипотеку: лекарство от жилищного кризиса

Эскроу-реформа вызвала кризис на рынке массового жилья: квартиры не продаются, новые дома не строятся. Квадратный метр дорожает, объёмы ипотечного кредитования только сейчас вернулись к значениям лета прошлого года. Ипотечные ставки немного снизились, но сумма кредита для покупки квартиры требуется бóльшая, чем год назад. Доходы граждан падали несколько лет подряд, число тех, кто могут себе позволить покупку квартиры с помощью ипотеки, сократилось. В этой ситуации покупка квартир вскладчину — жилищная кооперация — едва ли не единственное решение, способное разблокировать рынок массового жилья.

Что такое жилищные кооперативы

Жилищные кооперативы (ЖК) — это не новая финансовая технология. ЖК работали в советские времена, давали возможность получить квартиру тем, кому трудно было дождаться своей очереди на предприятии, в горисполкоме или в случае, если на очередь не ставили.  

Советские жилищные кооперативы контролировались, но при этом активно финансировались государством. При этом ЖК — вовсе не примета социализма: в те же годы кооперативы были широко распространены в странах с развитой рыночной экономикой, например в Германии.

В послевоенной ФРГ жилищные кооперативы, активно финансируемые, как и в СССР, государством, позволили решить жилищный вопрос десяткам тысяч немцев: у них не было материальной возможности решить его иным путём. И сейчас ЖК в Германии как минимум не менее популярны, чем ипотека.

Германская модель решения квартирного вопроса была заимствована многими восточноевропейскими странами, входившими в советский блок, которые решили вступить на путь рыночных реформ. Кооперативы там были особенно популярны в первые годы перехода к рыночной экономике.

Пошли другим путём

Российские реформаторы, начиная изменения в жилищной сфере, пошли другим путём — сделали ставку на ипотечное кредитование. Они плохо изучили лучшие мировые практики, применили мировой опыт сугубо формально. 

Этот путь для новой России был противопоказан, о чём красноречиво свидетельствовал провал на рынке жилищного строительства в 1990-х годах. Низкая обеспеченность россиян квадратными метрами на начало 1990-х годов к концу века стала ещё ниже наряду с общим снижением качества жизни людей. Именно это явилось ключевой причиной массовой миграции из регионов нашей страны.

Почти десятилетие ушло на формирование ипотечного рынка. Ипотечное кредитование первоначально было очень дорогим. Именно для того, чтобы избежать подобных затрат, появился рынок долевого финансирования строящегося жилья, чрезвычайно рискованный для инвесторов.

2000-е дали серьёзный рост доходов граждан — они существенно увеличивались каждый год, что дало стимул для развития массовой ипотеки. При этом желание банков получать сверхприбыль на стремлении россиян во что бы то ни стало начать жить лучше после катастрофы начала 1990-х было велико и никак не сдерживались регулятором.

Люди брали кредиты в надежде на то, что темпы роста их доходов сохранятся, но этого, увы, не случилось. Из времён кризиса 2014—2015 годов известны тысячи историй, когда люди, взявшие значительные ипотечные кредиты, валютные или рублёвые, оказались банкротами. Остались и без квартир, и без средств к существованию.

Пострадали и те, кто отдал предпочтение долевому финансированию. Приток новых инвесторов резко сократился, что привело к тяжёлому кризису на долевом рынке и неизбежному социальному кризису во многих регионах страны.  

Важно помнить, что система финансирования спроса на жильё — в том числе и социальная тема. Та система, которая сформировалась в нашей стране, несёт очень высокие социальные риски.

• Роман Василенко
• © Компания «Бест Вей»

Выбор направления

Сейчас в России очередное время выбора — как выходить из жилищного кризиса и развивать жилищный рынок дальше. Долевое финансирование в прежнем виде перестаёт существовать, государство продолжает делать акцент на ипотеке, что может оказаться не самым оптимальным выбором.

Важно выбрать наилучший с экономической и социальной точек зрения механизм финансирования покупки квартир со стороны потребителей. Разумеется, самый здоровый способ — покупка квартиры за собственные средства.

Покупка квартиры с помощью жилищного кооператива ближе всего к этому способу, потому что это не кредитование, а покупка квартиры совместными усилиями членов кооператива по номиналу. Что такое ЖК? Несколько людей объединяются, чтобы купить квартиру сначала одному, потом второму, третьему пайщику кооператива и так далее.

Паевой фонд пополняется за счёт возвратных платежей тех, кому уже купили квартиру, и за счёт паевых взносов новых членов. Частичное финансирование паевого фонда может взять на себя и государство. В Германии, например, государство финансировало до четверти размеров паевого фонда.

ЖК в современной России

В последнее десятилетие в России появились жилищные кооперативы. Это в основном две категории: кооперативы с частичным финансированием со стороны субъектов федерации (как правило, для госслужащих) и кооперативы для всех — ЖК, которые сумели построить систему, обеспечивающую быстрое движение очереди, как правило, за счёт масштабирования деятельности на несколько регионов. Чем быстрее движется очередь, тем быстрее приходят новые пайщики, и наоборот.

Для того чтобы очередь была год или меньше, в кооперативе должны быть тысячи пайщиков. А темп привлечения новых пайщиков — несколько сотен в год. В условиях российского дефицита жилья это вполне реально.

Почему кооператив — не пирамида

Жилищная кооперация, как и долевое строительство, зависит от притока новых членов. Отличие от долевого строительства состоит в том, что кооператив всегда в состоянии расплатиться по своим обязательствам перед дольщиками.

Согласно Жилищному кодексу, гражданин на любом этапе может выйти из кооператива — и кооператив за два месяца должен ему вернуть его пай. Также кооператив обязан вернуть деньги пайщику, который перестал платить и был исключён из жилищного кооператива. ЖК, как правило, назначает максимально удобный график платежей, может предоставлять отсрочку — он очень заинтересован в том, чтобы пайщик расплатился.

Но если этого не происходит, кооператив расстаётся с пайщиком и возвращает ему пай. Он всегда имеет возможность профинансировать этот возврат за счёт продажи квартиры, в которой проживал пайщик.

Дело в том, что квартира приобретается в интересах пайщика, но до момента, пока пайщик не вернул средства, вложенные кооперативом, находится в собственности кооператива. При этом она не принимается на баланс кооператива. Если пайщик расплачивается, квартира переходит в индивидуальную собственность. Устанавливается десятилетний срок, обычно расплачиваются раньше.

Если пайщик перестаёт платить, кооператив забирает квартиру, но при этом полностью возвращает ему пай. Не возвращаются вступительный и членские взносы, которые идут на оценку ликвидности квартир, приобретаемых в интересах пайщика, и на обеспечение деятельности кооператива.  

ЖК не смотрят кредитную историю, не анализируют доходы — в этом нет необходимости. Пайщиками могут быть те, кто не проходит банковский «фильтр» — социальный порог, ограничивающий возможность приобретения квартир малообеспеченными гражданами. 

Нужна поддержка государства

Чтобы число жилищных кооперативов росло, требуется поддержка жилищной кооперации со стороны государства.

Оптимально было бы предусмотреть возможность получения жилищными кооперативами государственных средств — например, материнского капитала. Государственные средства на частичное финансирование ипотечной ставки разумнее было бы направлять на частичное финансирование паевых фондов. 

Это могло бы помочь созданию нового механизма финансирования покупки жилья и решения жилищной проблемы как проблемы социальной. Есть жильё — человек создаёт семью, стремится заработать достаточно, чтобы её содержать, работает на благо своего города. Нет жилья — уезжает из региона.

Жилищная кооперация делает жильё действительно доступным, существенно снижает финансовый и социальный порог для его приобретения. Её развитие — ключ к решению многих экономических, социальных проблем регионов и страны в целом.